Quando a casa de leilões é contratada para vender imóvel retomado em alienação fiduciária, e o material trata o bem como se fosse um lote entregue por um comitente qualquer
O pregão do imóvel retomado é ato de um procedimento, e a lei descreve o ponto em que ele nasce
O art. 22 da Lei nº 9.514/1997 diz que a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". O art. 26 descreve o ponto de virada: "Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário". Só depois disso o art. 27 manda "promover leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26".
O imóvel não chega ao pregão como estoque de um dono: chega depois de a propriedade ter sido consolidada no credor fiduciário, por ato do procedimento. A comunicação que apresenta a casa como quem apenas "está vendendo o imóvel" pula a etapa que a lei descreve. O material que situa a praça dentro de um processo — com o ato e a data que a antecedem — trata a operação pelo que ela é, e é dessa ordem que sai o restante do calendário.
Quando o material anuncia um único leilão, com data única, e trata o segundo pregão como repetição do primeiro
São dois leilões, com prazos e julgamentos distintos: o primeiro olha o valor do imóvel, o segundo tem referencial próprio
O art. 27, § 1º, diz: "Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes." O primeiro pregão é julgado contra o valor do imóvel indicado no contrato; o segundo tem referencial de aceite descrito no § 2º do mesmo art. 27.
Uma peça que anuncia "leilão no dia X" sem dizer em que pregão o imóvel está esconde do interessado a diferença entre as duas etapas, e o aceite do segundo pregão obedece a outra regra. Para o posicionamento, isso pede material em dois tempos: o que se diz do primeiro pregão e o que se diz do segundo não são a mesma frase, e a data de um não substitui a do outro.
Quando o anúncio usa expressões de piso de lance, de valor "a partir de" ou de desconto sobre a avaliação para atrair interessado
O valor de arrematação do segundo leilão tem referencial descrito na lei, e a faculdade de aceitar metade da avaliação pertence ao credor
O art. 27, § 2º: "No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem."
O referencial não é escolha criativa: ele é a soma da dívida com despesas, seguro, encargos e contribuições, e a possibilidade de aceitar metade da avaliação pertence ao credor, "a seu exclusivo critério". A peça pode explicar o critério; não pode apresentar esse patamar como piso assegurado do pregão, nem tratar como fato um valor que depende de decisão do credor.
Quando a casa cogita anunciar isenção, desconto ou cortesia sobre a própria comissão como isca de captação
A comissão do leiloeiro entra na definição legal de "despesas" do procedimento, ao lado dos anúncios
O art. 27, § 3º, II, define: "despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e". A norma trata a comissão como parcela do procedimento, ao lado do custo dos anúncios.
O material que anuncia "sem comissão" descreve uma condição que o próprio procedimento não prevê, porque a comissão do leiloeiro é um item da conta do leilão na lei. O caminho que a norma sustenta é o oposto de tratar a remuneração como brinde: explicar, na peça, que a praça tem custos que a lei enumera, e manter a conversa sobre valores com quem responde pelo procedimento.
Quando o plano de comunicação trata o imóvel como disponível em data fixa e o interessado como se nada pudesse mudar até o pregão
Entre a averbação da consolidação e o segundo leilão, o fiduciante tem direito de preferência, e o imóvel pode sair da praça
O art. 27, § 2º-B: "Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão".
Existe uma janela legal em que aquele que perdeu o imóvel pode retomá-lo antes do segundo pregão. A estratégia de comunicação precisa acomodar essa possibilidade: o material fala de uma praça que pode se encerrar por pagamento, e não de um bem cuja venda está presa à data anunciada. Quem escreve a peça trata a disponibilidade como condição do procedimento, não como atributo fixo do imóvel.
