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Sites e landing pages · imobiliárias com carteira de locação

Sites e landing pages para imobiliária: na página de imóvel para alugar, as condições da locação aparecem por escrito antes da primeira conversa, e a Lei do Inquilinato decide como cada campo é modelado.

O campo de garantias aceitas, a caução em número de aluguéis, a menção a aluguel adiantado e o formulário de envio de ficha são as primeiras condições que o pretendente lê. A Lei 8.245/1991 responde por cada um. O parágrafo único do art. 37 diz: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação." O § 2º do art. 38 limita a caução em dinheiro ao "equivalente a três meses de aluguel"; o art. 20 proíbe exigir o pagamento antecipado do aluguel fora do art. 42 e da temporada; e o art. 22, VII, obriga o locador a pagar as taxas de intermediação, "nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador".

Para donos e gestores de imobiliárias com carteira de locação que vão criar ou refazer as páginas de imóvel para alugar, os filtros de busca e os formulários de interesse e de ficha — e a integração com o sistema que alimenta o site.

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Garantia, caução, aluguel antecipado e análise de ficha: quatro campos da página de locação que a Lei 8.245/1991 já modela

A Lei 8.245/1991 regula a locação de imóvel urbano, e as disposições gerais dela tratam de condições que a página de imóvel para alugar publica. O art. 37 lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, esta incluída pela Lei 11.196/2005 — e o parágrafo único veda, "sob pena de nulidade", mais de uma delas no mesmo contrato. O § 2º do art. 38 diz que a caução em dinheiro "não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel". O art. 20 diz: "Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel." O art. 42 é a locação sem nenhuma das modalidades de garantia, em que o aluguel e os encargos podem ser exigidos "até o sexto dia útil do mês vincendo", e o art. 49 permite ao locador, na temporada, receber os aluguéis e encargos "de uma só vez e antecipadamente". O art. 22, VII, obriga o locador a pagar as taxas de intermediação, "nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador". O art. 43 trata como contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos e cobrar antecipadamente o aluguel fora das exceções. Os verbos da lei são exigir e cobrar, e esta página não diz que o texto de um anúncio, sozinho, seja essa conduta. Diz que o anúncio é onde a exigência aparece por escrito pela primeira vez — e que por isso o modelo de página é desenhado com a lei aberta e revisado pelo jurídico da imobiliária.

Cinco pontos em que a Lei do Inquilinato entra no modelo da página de imóvel para alugar e no formulário de ficha

Os três primeiros valem para toda página de locação que informa condições; o quarto, para o site que recebe ficha de pretendente; o quinto, para quem publica no site condições vindas do sistema da carteira. A locação sem garantia e a temporada aparecem como exceções no ponto em que a lei as põe.

Sempre que a página do imóvel para alugar, o card da listagem ou o filtro de busca informa as garantias que o proprietário aceita

Garantias aceitas são alternativas, nunca soma: o parágrafo único do art. 37 veda mais de uma modalidade no mesmo contrato

O caput do art. 37 abre com "No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia" e lista caução, fiança, seguro de fiança locatícia e, no inciso IV incluído pela Lei 11.196/2005, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único completa: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."

No modelo, garantia é lista fechada com essas quatro modalidades, e a página diz "aceita caução, fiança ou seguro de fiança locatícia": uma escolha do pretendente, não um pacote. Texto como "fiador e seguro" não tem campo onde caber, e o filtro de busca funciona por modalidade aceita. Quando o sistema da carteira manda a garantia como texto livre, esse texto é convertido para a lista ou fica retido para revisão antes de ir ao ar.

Quando o anúncio mostra a caução em dinheiro como valor ou como número de aluguéis, calculado a partir do aluguel cadastrado no sistema

A caução em dinheiro que a página exibe tem teto no § 2º do art. 38: o equivalente a três meses de aluguel

O § 2º do art. 38 diz: "A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva." A caução em bens móveis ou imóveis tem regra própria no § 1º: registro em cartório de títulos e documentos ou averbação à margem da matrícula.

O campo guarda a caução em dinheiro como número de aluguéis, com trava em três, e a página calcula o valor a partir do aluguel vigente no cadastro. A trava existe por um detalhe de integração: quando um valor fixo fica gravado e o aluguel do imóvel baixa no sistema, a página continua mostrando o número antigo, que pode passar de três aluguéis sem que ninguém tenha digitado nada novo.

Quando a mesma carteira publica no site locação residencial ou comercial comum, imóvel anunciado sem garantia e locação para temporada

Aluguel adiantado não é campo do modelo comum: o art. 20 só o admite no art. 42 e na temporada, e cada caso tem página própria

O art. 20 diz: "Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel." O art. 42: "Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo." O art. 48 define temporada pela finalidade — residência temporária, lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do locatário e outros fatos de determinado tempo — e pelo prazo, "não superior a noventa dias"; o art. 49 permite receber "de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos" e exigir qualquer das modalidades do art. 37.

O site trabalha com três modelos, e é o tipo de contrato que decide qual deles a página usa. A locação comum com garantia não tem campo de aluguel adiantado. O imóvel anunciado sem garantia pode informar a condição do art. 42, com a redação validada pelo jurídico. A temporada tem modelo próprio, com os campos de pagamento antecipado e de garantia que o art. 49 admite, e só recebe imóvel cujo contrato cabe no art. 48: a etiqueta do filtro não decide o regime, o prazo e a finalidade decidem.

Quando o site tem formulário de interesse, de envio de ficha cadastral ou de pré-análise do pretendente e do fiador

O formulário de ficha não apresenta taxa de análise ao pretendente: o art. 22, VII, põe essa despesa entre as obrigações do locador

O caput do art. 22 abre com "O locador é obrigado a:", e o inciso VII diz: "pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador". Quando o site chama essa etapa de análise de ficha ou de cadastro, o nome escolhido não muda o que o inciso diz sobre quem arca com a despesa.

O fluxo de interesse e de envio de ficha leva o pretendente ao passo seguinte sem etapa de pagamento e sem texto que atribua a ele valor pela análise. Outras quantias que alguém queira pôr no formulário — de contrato, de vistoria ou qualquer outra — não são decididas por este inciso nem pela página: a pergunta vai ao jurídico da imobiliária antes de virar campo.

Quando o sistema de gestão da carteira alimenta o site com campos de texto livre — observações, condições, descrição — preenchidos por corretor, captador ou proprietário

O art. 43 descreve condutas de exigir e cobrar; o campo de observações que o sistema publica sem revisão é onde uma exigência dessas pode ir ao ar por escrito

O caput do art. 43 diz "Constitui contravenção penal", e os três incisos descrevem condutas: "I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada."

A página não trata o anúncio como a conduta; trata o anúncio como o primeiro documento em que a condição fica escrita. Por isso a integração separa o que é campo estruturado — garantia, valores, forma de pagamento — do que é texto livre, e o texto livre que menciona garantia, adiantamento ou valor passa por revisão antes de ir ao ar. Os três modelos de página são revisados pelo jurídico da imobiliária no início, e de novo sempre que o sistema ganha um campo de condição.

O que se lê nas páginas de locação, nos cards e nos formulários que o site da imobiliária já publica

Taxa de envio do formulário não mostra se o anúncio soma duas garantias ou se o valor pedido em dinheiro passou de três aluguéis. Isso se verifica lendo o que o site publica e de onde cada campo vem.

A leitura parte de uma amostra por tipo de contrato — locação comum com garantia, imóvel anunciado sem garantia, temporada — e confere, página a página, os campos de garantia e de forma de pagamento e o texto livre, lado a lado com os arts. 20, 37, 38, 42 e 49.

Em seguida vem o caminho do dado: de qual campo do sistema da carteira sai cada informação, se ela chega como lista ou como texto, e o que a página mostra depois que o aluguel do imóvel muda. Os formulários de interesse e de ficha são percorridos até o último passo, anotando qualquer valor atribuído ao pretendente.

  • Anúncios em que duas ou mais modalidades de garantia aparecem somadas, e não como alternativas.
  • Caução em dinheiro exibida acima de três aluguéis, inclusive depois de mudança no valor do aluguel.
  • Menção a aluguel adiantado fora do modelo de temporada e do imóvel anunciado sem garantia.
  • Etapa de pagamento, taxa ou valor pela análise atribuído ao pretendente no formulário de ficha.
  • Campos de texto livre que o sistema publica sem nenhuma revisão.

Quando a condição errada nasce no contrato padrão ou no cadastro do imóvel, e não na página

O modelo de página repete uma decisão tomada antes dele. Nestes casos, o primeiro passo cabe ao jurídico ou à operação da carteira, e o site vem depois.
  • O contrato padrão de locação ainda soma garantias ou prevê aluguel adiantado fora das exceções, e ninguém revisou esse modelo — a página só copiaria o contrato.
  • O sistema da carteira não distingue temporada de locação comum, nem imóvel com garantia de imóvel sem garantia.
  • A cobrança pela análise de ficha acontece hoje fora do site, e a posição da imobiliária sobre ela ainda não foi tomada com o jurídico.
  • As condições de cada imóvel chegam por mensagem ao corretor e não ficam gravadas em nenhum cadastro antes de ir ao ar.
  • A carteira é quase toda de vaga autônoma de garagem, espaço para publicidade ou apart-hotel — locações que o parágrafo único do art. 1º deixa sob o Código Civil e as leis especiais.

O desencontro que o projeto quer impedir é o de uma condição escrita duas vezes, uma no anúncio e outra no contrato, com o pretendente descobrindo a diferença na hora de assinar.

Como o projeto do site de uma imobiliária traduz os arts. 20, 22, 37 e 38 em modelo de página e de formulário

O desenho começa por um inventário, não pela home: os tipos de contrato da carteira de locação, os campos que o sistema já envia ao site e o nome de quem, na imobiliária, revisa juridicamente o modelo.

Com o inventário pronto, cada tipo de contrato recebe o próprio modelo. Garantia vira escolha entre as modalidades do art. 37; caução em dinheiro vira número de aluguéis, travado em três e recalculado a partir do aluguel cadastrado; aluguel adiantado só existe nos modelos que o art. 20 excetua. A listagem e os filtros usam os mesmos campos, para que o card não diga uma coisa e a página do imóvel outra.

O formulário de interesse e o de ficha levam ao passo seguinte da análise sem cobrança ao pretendente. A integração usa o sistema e as ferramentas que a imobiliária já tem, e o texto livre que chega dele passa por revisão antes de ir ao ar. A redação final de cada modelo é do jurídico da imobiliária; o projeto entrega a estrutura em que essa redação cabe.

  • Inventário dos tipos de contrato da carteira e do modelo de página de cada um.
  • Campo de garantia fechado nas modalidades do art. 37, exibidas como alternativas.
  • Caução em dinheiro em número de aluguéis, com trava em três e recálculo quando o aluguel muda.
  • Modelo de temporada separado, com o pagamento antecipado e a garantia que o art. 49 admite.
  • Formulário de ficha sem etapa de cobrança e fila de revisão para o texto livre vindo do sistema.

O que o gestor de imobiliária pergunta sobre garantia, aluguel adiantado e ficha antes de refazer o site

O proprietário aceita fiador ou seguro de fiança locatícia. Posso anunciar as duas opções?

O parágrafo único do art. 37 diz: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação." O que o texto veda é somar modalidades no mesmo contrato. Por isso o modelo apresenta as duas como alternativas — o pretendente escolhe uma — e não tem campo para "fiador e seguro". A redação de cada modelo passa pelo jurídico da imobiliária antes de ir ao ar.

Qual é o limite da caução em dinheiro que a página pode mostrar?

O § 2º do art. 38 diz que a caução em dinheiro "não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel" e manda depositá-la em caderneta de poupança. O modelo guarda esse valor como número de aluguéis, até três, e recalcula o valor exibido quando o aluguel cadastrado muda. A caução em bens móveis ou imóveis tem regra própria no § 1º, de registro em cartório de títulos e documentos ou de averbação na matrícula.

Dá para pedir o primeiro aluguel adiantado no anúncio?

Só nas hipóteses que a lei excetua. O art. 20 diz: "Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel." O art. 42 trata da locação sem nenhuma das modalidades de garantia, em que o aluguel e os encargos podem ser exigidos "até o sexto dia útil do mês vincendo". Na temporada, contratada "por prazo não superior a noventa dias" (art. 48), o art. 49 permite receber "de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos". Fora dessas hipóteses, o modelo comum não tem esse campo.

O formulário do site pode cobrar do candidato a análise da ficha?

O art. 22 lista as obrigações do locador, e o inciso VII inclui "pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador". Pelo texto, essa despesa está do lado do locador, e por isso o formulário de ficha não a apresenta como cobrança do candidato. Outras quantias, como taxa de contrato ou de vistoria, não são decididas por este inciso nem por esta página: a pergunta vai ao jurídico antes de virar campo.

Publicar um anúncio que pede duas garantias já é a contravenção do art. 43?

O art. 43 descreve condutas. O inciso II é "exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação"; o inciso I, exigir "quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos"; o inciso III, "cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada". Esta página não afirma que o texto de um anúncio, sozinho, seja uma dessas condutas. Afirma que o anúncio é o primeiro lugar em que a exigência fica escrita, e que por isso o modelo é revisado pelo jurídico antes de ir ao ar.

Vaga de garagem avulsa e apart-hotel entram nas mesmas regras da página?

O caput do art. 1º diz: "A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei". O parágrafo único mantém sob o Código Civil e as leis especiais, entre outras, as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, de espaços destinados à publicidade e em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, além do arrendamento mercantil. Os modelos de página desses anúncios não se apoiam nos artigos citados aqui, e o que vale para eles fica com o jurídico da imobiliária.

Para continuar

Antes de redesenhar a página de imóvel, vale abrir três anúncios de locação no ar e ler só o campo de garantia.

A primeira conversa parte dos tipos de contrato da carteira e dos campos que o sistema já envia ao site: onde a garantia vira soma, onde a caução passa de três aluguéis e onde o formulário de ficha fala em valor a pagar.

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