Solicitar diagnóstico

Sites e landing pages · condo-hotel ofertado como contrato de investimento coletivo

Sites e landing pages para incorporadora: no condo-hotel ofertado como investimento, a Resolução CVM 86 trata o conteúdo da página do empreendimento como material publicitário de uma oferta de valores mobiliários, e o layout vem depois dessa regra.

Quando a incorporadora lança um empreendimento hoteleiro em condomínio e oferece as unidades com remuneração ligada ao resultado do hotel, o site do lançamento deixa de ser só vitrine de imóvel. A Resolução CVM nº 86/2022 define a página do empreendimento como "página na rede mundial de computadores que opera sem restrição de acesso pelo público em geral e que fornece as informações requeridas por esta Resolução" (art. 2º, III), e o § 3º do art. 22 completa: "O conteúdo da página do empreendimento é considerado material publicitário para os fins desta Resolução." Daí saem a advertência fixa, a origem de cada número, o tom do texto, os documentos publicados e o dia em que o formulário de reserva pode existir. Lançamento residencial vendido sem promessa de remuneração ligada ao resultado de um hotel fica fora da definição de CIC hoteleiro e fora desta página.

Para quem decide o site, a página do empreendimento e as landings de campanha de uma incorporadora que prepara ou já distribui oferta pública de condo-hotel — marketing, comercial e quem responde pela oferta —, trabalhando com o jurídico e com quem estrutura a oferta, que decidem o enquadramento.

Conversar sobre o site do meu condo-hotelPedir o diagnóstico da página do empreendimento

Definição, marco, advertência, números e documentos: o que a Resolução CVM 86 diz sobre a página de um condo-hotel ofertado ao público

A Resolução CVM nº 86, de 31 de março de 2022, "dispõe sobre a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo - CIC hoteleiro" (art. 1º) e define CIC hoteleiro como "conjunto de instrumentos contratuais ofertados publicamente, que contenha promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro organizado por meio de condomínio edilício" (art. 2º, I). A base é a Lei nº 6.385/1976, que põe entre os valores mobiliários, "quando ofertados publicamente", os contratos de investimento coletivo que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração (art. 2º, IX). Se a oferta de um condo-hotel se enquadra é pergunta para o jurídico e para quem estrutura a oferta; enquadrada, a página muda de natureza. Antes de deferido o registro e divulgado o anúncio de início, é vedada ao ofertante a prática de "qualquer ato de distribuição pública do CIC hoteleiro" (art. 13, na redação da Resolução CVM nº 221/2024). O material publicitário não pode trazer informação diversa ou inconsistente com o prospecto e com o estudo de viabilidade (art. 22, caput), leva em destaque a advertência do § 1º e o endereço da página do empreendimento (§ 2º), e o § 3º inclui nele o conteúdo dessa página. O art. 21 pede "linguagem serena e moderada", advertindo para os riscos; o art. 17, I, manda deixar prospecto, estudo, modelos de contrato e declarações à disposição do público na página enquanto a distribuição estiver em curso. O material não depende de aprovação prévia da SRE, e a responsabilidade é do ofertante (art. 23). O art. 40, I, "c", classifica como infração grave a distribuição feita em infração aos arts. 13, 17, 19, 21, 22 e 27.

Reserva, advertência, números, tom e documentos: cinco decisões da página do empreendimento que a Resolução CVM 86 toma antes do layout

Cada decisão vale sob uma condição comum: oferta pública de CIC hoteleiro, com o enquadramento já decidido por quem responde pela oferta. Esta página não afirma que studio com pool de locação, apart-hotel ou short stay são CIC hoteleiro; isso depende do caso, e a leitura é do jurídico.

Quando a incorporadora quer pôr no ar o site ou a landing do condo-hotel antes de a oferta ter registro deferido e anúncio de início de distribuição divulgado

Formulário de reserva, tabela e proposta só entram na página depois do registro deferido e do anúncio de início publicado nela

O art. 13 da Resolução CVM nº 86/2022, na redação da Resolução CVM nº 221/2024, diz: "Antes de deferido o registro e divulgado o anúncio de início de distribuição, é vedada a prática, pelo ofertante, de qualquer ato de distribuição pública do CIC hoteleiro." O § 1º do art. 14: "O anúncio de início de distribuição deve ser comunicado à SRE e divulgado na página do empreendimento na rede mundial de computadores." E o art. 2º, II, chama de ofertante a "sociedade incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize atos de distribuição pública de CIC hoteleiro".

A Resolução não lista quais atos contam como distribuição, e esta página não decide se uma lista de interesse cabe antes do anúncio: a leitura é do jurídico da oferta e fica escrita no projeto. A página do empreendimento é montada com os blocos de reserva, tabela de preços, ficha de proposta e simulação de remuneração já prontos e desligados no gerenciador de conteúdo. Eles só aparecem no dia em que o anúncio de início sai na própria página, e a data da virada é a do documento, não a do cronograma de campanha. O registro do memorial de incorporação é outro marco, em outro órgão, tratado na página de tráfego pago para incorporadora.

Quando a oferta tem, além da página do empreendimento, landings por campanha, por canal ou por corretor, e anúncios que levam o visitante até elas

A advertência do § 1º do art. 22 fica em destaque em cada landing de campanha e na página do empreendimento, com a menção de material publicitário e o endereço dessa página

O § 1º do art. 22 diz que o material publicitário "deve fazer referência expressa de que se trata de material publicitário e conter em destaque a seguinte advertência: “A presente oferta trata de investimento em valores mobiliários, e não apenas da aquisição de imóvel. Antes de aceitar a oferta, leia com atenção o Prospecto, em especial a seção Fatores de Risco, e o Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira do empreendimento hoteleiro”". O § 2º: "O material publicitário deve informar ainda o endereço da página do empreendimento." O § 3º: "O conteúdo da página do empreendimento é considerado material publicitário para os fins desta Resolução."

A Resolução não define tamanho, cor nem posição do destaque; o projeto decide e anota. A advertência vira componente fixo do modelo de página, com o texto travado para edição, a menção de material publicitário e o endereço da página do empreendimento, visível antes do primeiro botão e repetido junto do formulário. Landing de campanha nasce desse modelo, e não de uma cópia solta editada depois. Aviso em rodapé recolhido, texto dentro de imagem sem versão em texto e advertência só no PDF do book ficam fora do padrão. Como o § 3º alcança a página do empreendimento, o que estiver publicado dentro dela, como perguntas frequentes, vídeo incorporado e legenda de galeria, passa pela mesma revisão.

Quando a página ou a landing mostra remuneração estimada, diária média, taxa de ocupação, prazo de retorno ou comparação com outros investimentos

Diária, ocupação, remuneração estimada e taxa interna de retorno só aparecem com origem no prospecto ou no estudo de viabilidade, e a projeção leva a advertência do art. 20

O caput do art. 22: o material publicitário "não pode conter informações diversas ou inconsistentes com as constantes do prospecto e do estudo de viabilidade econômica e financeira". O art. 19, I, pede que as informações divulgadas sobre a oferta sejam "verdadeiras, completas, consistentes e não podem induzir o investidor a erro". E o art. 20: "O estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento hoteleiro deve sempre vir acompanhado da advertência em destaque de que as projeções nele contidas não representam nem devem ser consideradas, em qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade."

Nenhum número é digitado direto no gerenciador de conteúdo. A página lê uma tabela mantida com quem estrutura a oferta, em que cada valor traz documento, seção e versão de origem, e o bloco que mostra projeção leva ao lado a advertência do art. 20, que o artigo prende ao estudo e o modelo estende, por prudência, a todo trecho que reproduz número dele. Quando o estudo muda de versão, a tabela troca os valores de uma vez, e a página não fica com a diária antiga num card e a nova no PDF. Simulador que calcula remuneração com premissa diferente da do estudo não entra, e número arredondado para caber no banner também não.

Quando a redação do lançamento vem do repertório de venda de imóvel, com renda, valorização e segurança como argumento, e o condo-hotel é ofertado como investimento

O texto trata a remuneração em linguagem serena e moderada, e os riscos aparecem na mesma tela que a oferta, não só no PDF do prospecto

O art. 21 diz: "O material publicitário deve ser elaborado em linguagem serena e moderada, advertindo seus leitores para os riscos do investimento." O art. 19 pede, no inciso II, informações "escritas em linguagem simples, clara, objetiva, serena e moderada" e, no inciso III, "úteis à avaliação do CIC hoteleiro e, em especial, dos riscos do investimento". O parágrafo único: "O ofertante é responsável pelo cumprimento do disposto no caput."

A regra de redação do projeto deixa expressões como renda garantida, investimento sem risco e valorização certa, e o superlativo de rentabilidade, fora de título, banner, anúncio e mensagem automática. A seção de riscos é escrita a partir da seção de fatores de risco do prospecto, fica visível antes do formulário e leva ao trecho do documento. O texto de venda descreve o empreendimento, a operadora e a estrutura da oferta; a decisão fica com quem lê o prospecto e o estudo. A Resolução não traz lista de palavras vetadas: a régua é a dos arts. 19 e 21, e a dúvida sobre uma frase vai ao jurídico da oferta.

Enquanto a distribuição registrada estiver em curso, e sempre que surgir a ideia de usar o download do prospecto como isca de captação

Prospecto, estudo de viabilidade, modelos de contrato e declarações ficam na página do empreendimento sem cadastro na frente, cada um com versão e data

O art. 17 obriga o ofertante, enquanto a distribuição registrada estiver em curso, a "colocar à disposição do público, na página do empreendimento, os documentos referidos no art. 6º, incisos I, II, IV, V e VI" — prospecto, estudo de viabilidade, modelos dos instrumentos contratuais e as declarações dos administradores do ofertante e da sociedade operadora — e, no inciso IV, a "atualizar, anualmente, a partir do registro da oferta, os documentos referidos no art. 6º, incisos I, II, e V, colocando a respectiva atualização à disposição do público na página do empreendimento". A definição do art. 2º, III, fala em página que "opera sem restrição de acesso pelo público em geral".

Os documentos ficam numa seção própria da página, abertos para leitura e download sem nome, e-mail ou telefone, com a data da versão e a data de publicação. A captação continua existindo em outro bloco: o formulário de conversa com o corretor fica separado do acesso aos documentos. A atualização anual troca o arquivo e mantém a versão anterior identificada; o anúncio de início e o memorial de incorporação registrado, que o § 2º do art. 14 manda divulgar na página em até 180 dias do anúncio, entram na mesma seção. Se a oferta usa também aplicativo ou outro meio eletrônico, o art. 39 pede que ele reúna todas as informações requeridas, sem restrição de acesso ao público em geral, e siga as regras do material publicitário.

A página do empreendimento e as landings no ar, lidas com o prospecto e o estudo abertos ao lado

O painel de campanha conta cadastros e custo por contato; não diz se a diária do banner é a do estudo vigente. A conferência começa pelo que está publicado hoje, endereço por endereço.

Em cada endereço ligado à oferta, como a página do empreendimento, as landings de campanha, as páginas de corretores e os perfis que levam até elas, anota-se se a advertência do § 1º do art. 22 aparece em destaque e sem alteração, se há a menção de material publicitário e se o endereço da página do empreendimento está lá.

Depois vem o inventário de números: cada valor de remuneração, diária, ocupação ou prazo publicado, ao lado da seção do prospecto ou do estudo de onde deveria ter saído e da versão do documento. Por fim, compara-se a data em que o formulário de reserva entrou no ar com a data do anúncio de início divulgado na página.

  • Landing de campanha ou de corretor sem a advertência do § 1º do art. 22, com o texto mudado ou só no rodapé recolhido.
  • Número de remuneração, diária ou ocupação sem origem no prospecto ou no estudo, ou tirado de versão já substituída.
  • Projeção publicada sem a advertência de que não é promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade.
  • Prospecto ou estudo liberados só depois de nome, e-mail ou telefone.
  • Formulário de reserva, tabela ou proposta no ar antes do anúncio de início na página do empreendimento.
  • Título, banner ou mensagem automática com renda garantida, investimento sem risco ou superlativo de rentabilidade.

Situações em que o site do condo-hotel espera outra decisão antes do projeto

A arquitetura desta página pressupõe oferta pública de CIC hoteleiro com enquadramento decidido, prospecto e estudo de viabilidade em mãos e alguém que responda pela oferta.
  • O lançamento é residencial, sem promessa de remuneração ligada ao resultado de um hotel: a Resolução CVM 86 não é a régua do site, e as regras do lançamento estão nas páginas de tráfego pago e de direção criativa para incorporadora.
  • Ainda não se decidiu se a oferta é de CIC hoteleiro. O site não resolve enquadramento, e a página espera o jurídico e quem estrutura a oferta.
  • O prospecto e o estudo de viabilidade não existem ou estão em revisão: sem eles, não há de onde tirar os números da página.
  • O hotel já opera e o assunto é reserva de hospedagem, que é site de hotel, com outra norma e outro público.
  • A necessidade é portal do investidor, área logada do condômino ou sistema de distribuição da oferta: software, que a página de sites e landing pages deixa fora do escopo.

A inconsistência costuma aparecer no ano seguinte ao lançamento: o estudo atualizado sobe em PDF, e o banner da home, a landing do corretor e o anúncio que leva até ela seguem com a diária e a ocupação da versão anterior.

Do prospecto ao modelo de página: como o projeto entra no site de um condo-hotel ofertado como investimento

O primeiro material de trabalho não é o book de vendas, e sim o prospecto, o estudo de viabilidade e a data prevista do anúncio de início, porque é deles que saem o que a página pode dizer e quando.

Com o jurídico e com quem estrutura a oferta, fecham-se três definições por escrito: o texto da advertência e o lugar dela em cada modelo, a lista de números que a página pode exibir com documento e seção de origem, e o que existe na página antes e depois do anúncio de início. A redação segue o art. 21: descrição do empreendimento e da estrutura da oferta, riscos na mesma tela e nenhuma promessa de rentabilidade.

No site, a página do empreendimento recebe a seção de documentos aberta, o componente fixo de advertência e a tabela de números com versão. As landings de campanha e de corretores saem do mesmo modelo, com advertência e números travados. O CRM e as plataformas de anúncio continuam os que a incorporadora já usa; a revisão final do texto é da incorporadora e do jurídico, porque o art. 23 põe no ofertante a responsabilidade pelo material.

  • Componente de advertência com o texto do § 1º do art. 22 travado, a menção de material publicitário e o endereço da página do empreendimento.
  • Tabela de números com documento, seção, versão e data de origem, lida pela página e pelas landings.
  • Página do empreendimento com os blocos de reserva, tabela e proposta desligados até o anúncio de início.
  • Seção de documentos sem cadastro, com prospecto, estudo, modelos de contrato, declarações e anúncio de início, e a versão anterior identificada.
  • Regra de redação para remuneração e risco, com a seção de riscos visível antes do formulário.
  • Modelo de landing para corretor, sem campo livre para número nem para a advertência.

Enquadramento, aprovação da CVM, cadastro para baixar o prospecto e landing de corretor: o que a incorporadora pergunta sobre o site do condo-hotel

Nosso lançamento tem studios com locação administrada por uma operadora. A página entra na Resolução CVM 86?

A Resolução define CIC hoteleiro como "conjunto de instrumentos contratuais ofertados publicamente, que contenha promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro organizado por meio de condomínio edilício" (art. 2º, I). A Lei nº 6.385/1976 inclui entre os valores mobiliários, "quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros" (art. 2º, IX). Esta página não classifica um lançamento; o enquadramento é do jurídico e de quem estrutura a oferta, e o projeto do site parte dessa decisão escrita.

A CVM precisa aprovar o site e as landings antes de irem ao ar?

O art. 23 diz: "A utilização de material publicitário não depende de prévia aprovação da SRE, sendo o ofertante responsável pela observância das disposições desta Seção." O § 1º faculta ao ofertante submeter o material "uma única vez" à aprovação da SRE, junto com o pedido de registro, e o § 2º diz que a SRE pode, "a qualquer momento, por decisão motivada, requerer retificações, alterações ou mesmo a cessação da publicidade". O parágrafo único do art. 11 acrescenta que o registro "baseia-se em critérios formais de legalidade e não envolve qualquer garantia quanto ao conteúdo da informação". No modelo, o registro aparece como dado da oferta, e não como atestado de qualidade do empreendimento.

Podemos liberar o prospecto e o estudo de viabilidade só para quem deixar nome e telefone?

O art. 2º, III, define a página do empreendimento como "página na rede mundial de computadores que opera sem restrição de acesso pelo público em geral e que fornece as informações requeridas por esta Resolução", e o art. 17, I, manda "colocar à disposição do público, na página do empreendimento" o prospecto, o estudo, os modelos de contrato e as declarações. Para programa, aplicativo ou outro meio eletrônico, o art. 39, II, repete a condição: "não contenha restrição de acesso ao público em geral". No modelo, os documentos ficam abertos, e o cadastro serve à conversa com o corretor, em outro bloco.

Os corretores que vendem as unidades podem publicar landing própria do empreendimento?

O art. 16 diz: "O ofertante deve fiscalizar a atividade dos corretores de imóveis, adotando práticas e procedimentos destinados a assegurar o cumprimento do disposto nesta Resolução." O § 1º do art. 22 pede, no material publicitário, a referência expressa e a advertência em destaque, e o § 2º, o endereço da página do empreendimento. Esta página não conclui, caso a caso, se a landing de um corretor é material publicitário da oferta; no modelo, a incorporadora entrega aos corretores uma landing pronta, com advertência e números travados, e mantém a lista dos endereços em uso.

A incorporadora vai vender poucas unidades por ano, ou só a revenda vai circular. A Resolução deixa de valer?

O § 1º do art. 1º, incluído pela Resolução CVM nº 221/2024, diz que não se sujeitam à Resolução "a alienação de frações ideais correspondentes a até 10 (dez) unidades autônomas, por pessoa natural ou jurídica, em um mesmo ano calendário" (inciso I) e "a revenda de unidades autônomas de empreendimento hoteleiro por pessoas não vinculadas à sociedade incorporadora, desde que já tenha ocorrido prévia distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM relacionada ao mesmo empreendimento hoteleiro" (inciso II). Esta página não mede se uma oferta cabe nessas hipóteses; a conta é do jurídico da oferta.

A Resolução é de 2022 e foi alterada em 2024. Os artigos citados aqui continuam valendo?

O art. 42 diz: "Esta Resolução entra em vigor em 2 de maio de 2022." A Resolução CVM nº 221, de 10 de dezembro de 2024, em vigor desde 16 de dezembro de 2024 pelo art. 3º dela, deu nova redação ao art. 13 e a outros dispositivos e incluiu os §§ 1º a 3º do art. 1º. No texto consolidado publicado pela CVM, os arts. 2º, 11, 14, 16, 17, 19 a 23 e 39 citados aqui não trazem nota de alteração. O art. 40, I, "c", na redação de 2024, classifica como infração grave a distribuição "realizada em infração ao disposto nos arts. 13, 17, 19, 21, 22 e 27 desta Resolução"; esta página não trata de sanção.

Para continuar

Com o prospecto e o estudo abertos ao lado, a leitura da página e das landings no ar mostra cada número sem origem e cada tela sem a advertência.

Para a conversa, bastam os endereços da página do empreendimento e das landings em uso, a versão vigente do prospecto e do estudo de viabilidade e a data prevista, ou já publicada, do anúncio de início.

Conversar sobre o site do meu condo-hotelPedir o diagnóstico da página do empreendimento

Nenhuma proposta é enviada antes da conversa.